Na semana passada, encontrei um antigo cliente que vive em um casarão tombado no bairro do Jardim Paulista, em São Paulo. Ele me contou que, após os filhos se mudarem, a manutenção daquela estrutura de quatro dormitórios e um quintal imenso tornou-se um fardo, não apenas financeiro, mas operacional. Ele queria algo menor, porém se recusava a sair da vizinhança onde vive há trinta anos. Esse é o dilema que define o cenário atual: a transição de um público que valorizava o espaço pela metragem quadrada para um que prioriza a eficiência e a localização.

A mudança na lógica de ocupação urbana

Historicamente, bairros nobres e consolidados foram desenhados para abrigar grandes residências unifamiliares. No entanto, o custo do metro quadrado nessas regiões tornou-se proibitivo para a manutenção dessas construções gigantescas. O que observamos é uma “compactação estratégica”. As construtoras entenderam que existe uma demanda reprimida de pessoas que não abrem mão da infraestrutura do bairro, mas que não precisam de salas de jantar para vinte pessoas ou jardins que exigem um jardineiro em tempo integral.
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A entrada de unidades compactas de alto padrão — os famosos estúdios ou apartamentos de um dormitório com serviços — nesses endereços tradicionais gerou uma curva de aceitação interessante. No início, houve resistência dos moradores locais, que temiam a verticalização excessiva ou a mudança no perfil demográfico. Contudo, essa resistência cedeu lugar a uma aceitação pragmática: o imóvel compacto permite que o investidor ou o comprador final permaneça no centro da atividade urbana, economizando tempo com deslocamento e reduzindo custos fixos de condomínio e manutenção.

O peso da localização sobre o tamanho

A valorização imobiliária deixou de ser medida apenas pela área construída e passou a ser ditada pela “proximidade”. Um apartamento de 40 metros quadrados em uma rua estratégica, cercado por galerias de arte, centros de convenções e transporte público eficiente, pode ter um valor por metro quadrado muito superior a uma casa de 300 metros quadrados em uma área periférica.